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한국인의 미국 부동산 투자 절세법

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작성자 최고관리자 작성일20-07-22 15:19 조회174회 댓글0건

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한국인의 미국 부동산 투자 절세법입니다.

미국비거주자인 한국인이 미국에 투자목적 또는 향후 이주 목적으로 부동산을 취득해 임대소득이 발생하는 경우입니다.

미국에 임대용 부동산을 구입했거나 임대소득 등이 나올때 절세법.

이는 즉 임대소득이 발생하고 향후에 매각을 통해 큰 차익을 노릴 수 있는 집합건물, 단독주택, 오피스 빌딩 등 여러가지 부동산 자산입니다.

이는 미국인이 아닌 한국인이 구입하는 경우입니다. 

구매자가 미국인이거나 미국 시민권, 영주권, 세법상 거주자는 다른 규정들이 적용됩니다.(추후 따로 정리)

먼저, 반드시 미국에 투자부동산 소득신고를 하라. 그래야 돈을 버는 것.

1. 미국에 투자부동산 소득신고를 제대로 안할 경우.

1) 수취한 월세금액의 30%를 연방세로 원천징수 됩니다. 부동산이 위치한 주에 따라 추가적으로 5~10% 원천징수됩니다.
 

2) 임대소득과 관련된 각종 비용공제 관리비, 수리비, 재산세, 부동산 감가상각비가 모두 부인됩니다. 

3) 그리고 부과되는 벌금과 이자도 상당합니다.
4) 이렇게 억지로 내게 되는 세금은 한국 종소세에서 해외납부세액으로 모두 공제됩니다.
하지만 한국에 세금을 안냈다고 좋은 일이 아닙니다. 미국에 신고를 제대로 했다면 오히려 더 좋은 상황이 생기는 겁니다. 미국에 내는 세금은 0, 한국도 거의 0이었던 거죠. 

​2. 미국에 투자부동산 소득신고를 제대로 한 경우

1) 임대소득과 비용에 대한 장부를 작성하고 미국세법에서 허용하는 투자용 거주부동산에 대한 감가상각비가 공제됩니다. 그럼 세금을 내는게 아니라 오히려 마이너스가 됩니다. 향후 미국에서 임대소득이 추가로 발생할 때 사용할 수 있는 마이너스가 엄청납니다. 결국 몇년동안 계속 세금을 안내는 것이죠. 미국에서는요.

2) 이는 미국세법 IRC 871(d) election을 적용하기 때문입니다. 외국인이 미국부동산에 투자할 경우 이렇게 미국에 납부하게 되는 소득세는 전혀 없습니다.  

3) 이후 한국종소세 신고시에는 건물에 대한 감가상각비가 허용되지 않기 때문에 장부상 이익에 대해소득세만 납부하면 됩니다. 

4) 2억원 이상의 해외 부동산을 보유하는 경우에는 보유기간 동안 매년 5월에 관할 세무서에 ‘해외 부동산 취득·투자운용 및 처분 명세서’를 제출해야 합니다. 

미국 부동산 임대소득신고, 신고할 경우와 안할 경우 세금이 결국 하늘과 땅입니다.

 
미국비거주자임에도 불구하고 Internal Revenue Code section 871(d) election을 진행하면 미국임대소득을 US effectively connected income 으로 관련 공제가 가능한 소득으로 변경처리 가능합니다.

만약 세금신고서를 제출하지 않았다면 수동적 소득으로 간주되어 원천소득 임대료 자체에 비용공제 없이 바로 30%가 고정세률로 연방정부에 의해 과세됩니다. +주에서 10% 추가로 과세되죠.
 
만약 외국인이 미국 부동산 임대소득을 보고하지 않다가 적발된다면 비용공제 없이 소득의 30%를 징수합니다.

과거 모든 기간에 대해 부과하고 그 미납세금에 대한 별도의 25% 페널티, 연간 5-6% 상당의 이자까지 부과하게 됩니다.​

신고를 하지 않아 늦었다면 과거 3년까지는 소급해 election과 함께 신고할 수 있습니다.

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