1099-S는 부동산을 팔았을 때 받는 세금 서류입니다. 미국 국세청인 IRS는 이 서류를 통해 누가 얼마에 부동산을 팔았는지를 파악하게 됩니다. 따라서 이 양식을 받았다는 건 당신이 어떤 형태로든 부동산을 팔았고, 그에 따른 세금보고를 해야 한다는 뜻입니다.

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세금 보고를 할 때는 이 부동산 매각 내역을 양도소득으로 처리하게 됩니다. 구체적으로는 부동산을 얼마에 팔았는지, 또 얼마에 샀는지, 그리고 보유 기간이 얼마나 되었는지를 기준으로 이익이나 손해를 계산하게 됩니다. 이 계산 결과는 세금 보고서에 포함시켜야 하며, 부동산을 오래 보유했다면 장기 양도소득세율이 적용되고, 1년 이하로 보유했다면 단기 양도소득세율이 적용됩니다.

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절차적으로는 먼저 부동산을 판 금액을 세금 보고서에 써넣고, 취득가액과 더불어 취득 시의 비용, 수리비용, 중개수수료 등 부대비용을 더해서 총 비용을 계산합니다. 이렇게 해서 순이익 또는 손실을 계산한 뒤, 그 금액을 소득세 신고서에 보고하는 방식입니다. 이 모든 정보는 기본적으로 양도소득 신고 양식에서 먼저 작성하고, 그 결과를 개인세금신고서에 연결하게 됩니다.

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만약 팔았던 부동산이 본인이 살던 주택이었다면 예외가 적용될 수 있습니다. 일정 조건을 충족하면 이익 중 일정 부분은 비과세가 되기도 합니다. 예를 들어 최소 2년 이상 거주한 본인 거주용 주택을 판 경우에는 일정 금액까지 양도차익이 면제될 수 있습니다. 하지만 그렇지 않은 경우에는 일반적인 투자자산과 동일하게 과세가 됩니다.

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마지막으로, 1099-S를 보고하지 않으면 IRS에서는 이미 매각 사실을 알고 있기 때문에, 세금 누락으로 간주하여 과태료나 감사 대상이 될 수 있습니다. 따라서 해당 양식을 받은 경우에는 무조건 세금 보고 시 포함시켜야 하며, 필요한 계산과 자료 정리가 필수입니다.

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